Ganho de capital venda de imóvel 2026

Vendeu um imóvel em 2025 e teve lucro na operação? Então você precisa apurar o ganho de capital, pagar imposto se for o caso, e declarar tudo no IRPF 2026. A boa notícia: existem quatro formas de obter isenção, e a maioria das vendas de pessoas físicas se encaixa em pelo menos uma.

Mas atenção: mesmo com isenção, a venda precisa ser apurada no programa GCAP da Receita Federal - e os dados importados para o IRPF. Neste guia explicamos tudo: quando incide imposto, quais as isenções disponíveis em 2026, como usar o GCAP, as alíquotas progressivas e os erros que levam à malha fina.

O que é ganho de capital em venda de imóvel?

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda (alienação) e o custo de aquisição do imóvel. Em termos simples: é o lucro que você teve na operação.

Fórmula: Valor de venda - Custo de aquisição (atualizado) = Ganho de capital.

Exemplo: comprou um apartamento por R$ 300.000 em 2015, vendeu em 2025 por R$ 500.000. Ganho de capital bruto: R$ 200.000. O imposto incide sobre esses R$ 200.000 (se não houver isenção aplicável), à alíquota base de 15% - ou seja, R$ 30.000.

Alíquotas do ganho de capital em 2026

As alíquotas são progressivas, conforme o valor do lucro apurado:

Para a maioria das vendas de pessoa física, a alíquota aplicável é de 15%.

As quatro principais isenções de IR em 2026

Isenção 1: único imóvel até R$ 440.000

Se o imóvel vendido for seu único imóvel e o valor da venda for até R$ 440.000, você está isento - desde que não tenha feito outra venda imobiliária nos últimos 5 anos.

As duas condições precisam ser cumpridas simultaneamente:

• Único imóvel, não outros na sua posse (no seu nome).
• Valor da venda até R$ 440 mil.
• Nenhuma venda imobiliária nos 5 anos anteriores.

Base legal: Art. 23 da Lei 9.250/1995.

Isenção 2: reinvestimento em outro imóvel residencial (180 dias)

A "regra dos 180 dias" é a mais usada na prática. Se você usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias corridos após a assinatura do contrato de venda, há isenção.

Regras importantes:

• Só vale para imóvel residencial → residencial. Terrenos, salas comerciais, galpões não se beneficiam.
• Se reinvestir 100% do valor, isenção total.
• Se reinvestir parcialmente, a isenção é proporcional (a parte não reinvestida é tributada).
• Pode vender vários e comprar um só, ou vender um e comprar vários, desde que o total reinvestido seja ≥ valor da venda.
• Vale apenas uma vez a cada 5 anos.
• Não há limite de valor (diferente da isenção do único imóvel).

Base legal: Art. 39 da Lei 11.196/2005.

Isenção 3: imóveis adquiridos até 1969

Se o imóvel foi adquirido até 31 de dezembro de 1969, o ganho de capital é 100% isento. É uma isenção histórica para imóveis muito antigos.

Isenção 4: ganho até R$ 35.000 no mês

Se o ganho de capital total no mês da venda for de até R$ 35.000, está isento. Aplica-se para vendas de bens em geral (inclui imóveis).

Atenção: é o ganho (lucro), não o valor da venda. Uma venda de R$ 300.000 com ganho de R$ 20.000 está isenta por esse critério.

Fator redutor para imóveis antigos (1970-1988)

Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, há um fator redutor do ganho de capital que diminui o imposto devido. O GCAP aplica automaticamente.

Além disso, desde 2005 existem os fatores FR1 e FR2 (redutores aplicados a imóveis mais recentes), calculados em função do tempo de propriedade. Também aplicados automaticamente pelo GCAP.

Como calcular o ganho de capital passo a passo

Passo 1: determine o custo de aquisição atualizado

Inclui:

• Valor de compra original (da escritura).
• ITBI pago na compra.
• Taxas de cartório e registro.
• Reformas e benfeitorias com comprovantes (notas fiscais de empresas, recibos).
• Juros e correções de financiamento pagos (em alguns casos).

Importante: pintura simples e manutenção rotineira não são aceitas. Só obras que valorizem o imóvel (ampliação, reforma estrutural, instalação de elevador, etc.).

Passo 2: determine o valor de alienação

É o valor da venda conforme escritura. Podem ser deduzidas despesas de corretagem pagas pelo vendedor.

Passo 3: calcule o ganho bruto

Valor de venda - Custo de aquisição atualizado = Ganho bruto.

Passo 4: aplique fatores redutores (se aplicável)

O GCAP aplica automaticamente conforme ano de aquisição.

Passo 5: verifique isenções

Alguma das 4 isenções se aplica? Se sim, pode ter isenção total ou parcial.

Passo 6: aplique a alíquota

15% sobre o ganho (até R$ 5M) → imposto devido.

Exemplo prático 1: isenção por reinvestimento

Ana comprou um apartamento em 2018 por R$ 400.000. Vendeu em março/2025 por R$ 650.000. Em agosto/2025 (dentro dos 180 dias), comprou outro apartamento por R$ 700.000.

Apuração:

• Ganho bruto: R$ 650.000 - R$ 400.000 = R$ 250.000.
• Reinvestimento: R$ 700.000 (≥ R$ 650.000) → isenção total.
• Imposto devido: zero.

Ana ainda precisa fazer o GCAP e marcar a isenção do Art. 39 da Lei 11.196/2005. No IRPF, declara a venda em "Rendimentos Isentos".

Exemplo prático 2: venda com imposto devido

Pedro comprou casa em 2010 por R$ 200.000. Vendeu em junho/2025 por R$ 700.000. Não reinvestiu em outro imóvel, tem outros imóveis na propriedade, e já tinha vendido outro imóvel há 3 anos.

Apuração:

• Ganho bruto: R$ 700.000 - R$ 200.000 = R$ 500.000.
• Nenhuma isenção aplicável.
• Alíquota: 15%.
• Imposto devido: R$ 75.000.

Pedro deve gerar o DARF (código 4600) e pagar até 31 de julho/2025 (último dia útil do mês seguinte à venda).

Exemplo prático 3: reinvestimento parcial

Júlia vendeu um imóvel por R$ 800.000 (ganho: R$ 300.000). Em 180 dias, comprou outro por R$ 600.000.

Apuração:

• Ganho bruto: R$ 300.000.
• Percentual reinvestido: R$ 600.000 / R$ 800.000 = 75%.
• Ganho isento: 75% × R$ 300.000 = R$ 225.000.
• Ganho tributável: R$ 75.000.
• Imposto: 15% × R$ 75.000 = R$ 11.250.

Programa GCAP: onde tudo começa

O GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) é obrigatório para qualquer venda de bem com ganho de capital - inclusive imóveis, ações, carros, moedas digitais. É separado do programa do IRPF.

Como usar:

1. Acesse o site da Receita Federal (gov.br/receitafederal) e baixe o GCAP 2025 (programa do ano da venda).
2. Abra o programa.
3. Menu "Imóveis" → "Novo".
4. Informe: data de aquisição, valor de aquisição (com atualizações e benfeitorias), data de venda, valor de venda, despesas de corretagem.
5. Informe isenções aplicáveis: único imóvel, reinvestimento, etc.
6. O programa calcula automaticamente o ganho e aplica fatores redutores.
7. Gere o DARF (código 4600) e pague até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Importação para o IRPF

No IRPF 2026, abra o programa, vá em "Importações" e importe os dados do GCAP. Os campos são preenchidos automaticamente nas fichas apropriadas:

• Bens e Direitos: atualização do saldo do imóvel (baixa, se vendeu tudo).
• Rendimentos Isentos: ganho isento.
• Ganhos de Capital: ganho tributável e imposto já pago.

Prazo de pagamento do DARF

O imposto do ganho de capital não espera pela declaração anual. Deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Exemplos:

• Venda em janeiro/2025 → DARF até 28/02/2025.
• Venda em agosto/2025 → DARF até 30/09/2025.

Código do DARF: 4600 (ganho de capital alienação de bens). Atrasar gera multa de mora (0,33% ao dia, máx. 20%) + juros Selic.

Documentação a guardar (5 anos)

A Receita pode pedir comprovação até 5 anos depois. Guarde:

• Escritura de compra (com ITBI, registro).
• Escritura de venda.
• Notas fiscais de reformas (com CNPJ da empresa).
• Recibos de pagamento a profissionais autônomos.
• Comprovantes de corretagem paga.
• Comprovantes de reinvestimento em outro imóvel (se invocou a isenção dos 180 dias).
• Declarações de IRPF anteriores.

Novidade 2025-2026: REARP (Regime Especial de Atualização)

Desde 2024-2025, existe o REARP - Regime Especial de Atualização de Bens Imóveis. Permite que você atualize o valor declarado de imóveis pagando uma alíquota reduzida de 8%. O objetivo: reduzir o ganho de capital em vendas futuras.

Como funciona:

• Você escolhe atualizar o valor de um imóvel declarado no IRPF.
• Paga 8% sobre o ganho de atualização via DARF.
• O novo valor vira o custo de aquisição para fins fiscais.
• Em venda futura, o imposto será sobre o ganho relativo ao novo valor (menor).

Faz sentido para quem pretende vender em breve e teria que pagar 15%+ de ganho de capital.

Casos específicos

Venda de terreno

Não é considerado imóvel residencial. Não tem isenção dos 180 dias. Só se aplicam as isenções de único imóvel ≤ R$ 440k (se terreno for único e dentro do valor) e ganho ≤ R$ 35k/mês.

Venda de imóvel comercial

Idem terreno. Só isenções gerais se aplicam.

Venda de imóvel herdado

O custo de aquisição para o herdeiro é o valor constante no inventário (ou no IRPF do falecido). O ganho é calculado sobre esse valor.

Permuta sem torna

Se você troca um imóvel por outro sem pagamento adicional em dinheiro, não há ganho de capital - é operação neutra fiscalmente.

Permuta com torna

Se houver pagamento adicional (torna), o valor recebido é tributado como ganho de capital.

Erros comuns

1. Não usar o GCAP: achar que basta declarar no IRPF. O GCAP é obrigatório mesmo com isenção.
2. Perder o prazo dos 180 dias: se quiser isenção por reinvestimento, o imóvel novo precisa estar comprado dentro do prazo. Contar a partir da assinatura do contrato de venda, não da escritura definitiva.
3. Achar que reforma simples aumenta o custo de aquisição: só obras com nota fiscal e que valorizem o imóvel estruturalmente.
4. Não declarar a venda no IRPF por pensar que já pagou o DARF: erro grave, a venda precisa aparecer na declaração (Bens e Direitos + Ganhos de Capital).
5. Usar a isenção do único imóvel errado: se você tem outros imóveis (mesmo pequenos, vagas de garagem, terreno), não é "único imóvel".
6. Não guardar documentação: malha fina pede comprovação.
7. Atrasar o DARF: multa cresce rápido. O valor do DARF é para pagamento até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Perguntas frequentes

Comprei em 1995 e vendi em 2025: tenho algum benefício?

Não a isenção total (essa é só para imóveis pré-1969), mas você terá fatores redutores (FR1 e FR2) aplicados pelo GCAP, reduzindo significativamente o imposto.

Vendi imóvel e vou usar parte do dinheiro para quitar dívidas. Perco a isenção?

Sim, a parte não reinvestida em outro imóvel é tributada. A isenção dos 180 dias só protege o valor efetivamente reinvestido.

Posso reinvestir em imóvel no exterior?

Não. A isenção dos 180 dias só vale para imóveis localizados no Brasil.

E se eu morar no exterior?

Se você é não residente fiscal no Brasil, a tributação do ganho de capital em venda de imóvel é diferente (alíquota pode ser 15% ou 25% conforme país). Consulte contador especializado e veja nosso guia para expatriados.

Vendo imóvel financiado - como calcula?

O custo de aquisição é o valor original + correções e juros efetivamente pagos ao banco. O valor remanescente do financiamento (quitado na venda) entra como custo.

Vendi por um valor declarado abaixo do real. Posso?

Não. A Receita cruza dados com o ITBI municipal e tem ferramentas para identificar subfaturamento. Risco de malha fina + multa agravada.

E vender por valor abaixo da aquisição, gerando prejuízo?

Nesse caso não há ganho de capital, e não há imposto. Mas a operação ainda precisa ser declarada no GCAP (como "sem ganho") e no IRPF.

Conclusão

Vender imóvel no Brasil envolve planejamento fiscal. A grande maioria das vendas de pessoa física com estratégia adequada consegue isenção total:

• Único imóvel até R$ 440k: isenção automática.
• Qualquer valor com reinvestimento em 180 dias: isenção total ou parcial.
• Ganho até R$ 35k no mês: isento.
• Imóveis pré-1969: isentos.

Mesmo com isenção, sempre use o GCAP e sempre declare no IRPF. Pular essa etapa é caminho certo para malha fina.

Para aprofundar:

• Como funciona o IRPF 2026: guia completo
• Como declarar investimentos no IRPF
• Declaração de expatriados

_{Aviso: Este conteúdo é meramente informativo e não substitui aconselhamento de contador ou advogado tributarista. Para operações imobiliárias de alto valor ou situações complexas (herança, permuta, construção), consulte sempre um profissional qualificado.}