Simulador de prestação de financiamento imobiliário
Calcule a prestação mensal do financiamento imobiliário, o custo total com juros e confira a divisão entre juros e amortização.
Calculadora de prestação do financiamento imobiliário
Condições do empréstimo
Resultados
Prestação mensal média
R$
CET
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Total de juros
R$
Outros custos
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Custo total do empréstimo
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Custo total com tarifas e seguros
R$
Se pedires um empréstimo de X€, por Y anos, com uma taxa de juro de K%, incluindo seguros, comissões e impostos, terás uma prestação MÉDIA mensal de W€. Disclaimer, alterado com custom code
Os resultados apresentados são simulações e não representam qualquer tipo de aconselhamento financeiro.
Glossário
Qual é a diferença entre taxa de juros nominal e CET?
A taxa de juros nominal indica apenas os juros cobrados pelo banco. Já o CET (Custo Efetivo Total) inclui os juros mais todos os custos obrigatórios do financiamento: tarifas iniciais, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e demais encargos. O CET é a melhor referência para comparar propostas entre bancos, porque mostra o custo real do empréstimo.
Como funciona este simulador de financiamento imobiliário?
O simulador estima a prestação mensal e o custo total do financiamento com base nos valores que você informa: valor do empréstimo, prazo, taxa de juros, tarifas e seguros. Os resultados são apenas referenciais e não constituem proposta oficial de nenhuma instituição financeira.
Como calcular a prestação do financiamento imobiliário?
Para calcular a prestação, o banco considera:
- Valor do financiamento
- Prazo
- Taxa de juros
- Sistema de amortização (SAC ou Tabela Price)
No Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do saldo devedor é constante ao longo do contrato e a prestação diminui ao longo do tempo. Na Tabela Price, a prestação é fixa, mas a proporção entre juros e amortização muda a cada mês.
Nosso simulador automatiza esse cálculo, permitindo que você saiba rapidamente quanto vai pagar por mês em cada cenário.
O que influencia a prestação mensal do financiamento imobiliário?
A prestação mensal pode variar conforme:
- Valor financiado – quanto maior, maior a prestação
- Prazo do financimento – prazos mais longos reduzem a prestação, mas aumentam os juros totais
- Taxa de juros – pequenas diferenças têm grande impacto
- Índice de correção – TR, IPCA ou taxa fixa
- Seguros obrigatórios – MIP e DFI
O simulador permite testar diferentes cenários para avaliar o impacto de cada fator.
Prestação mensal ou custo total: o que é mais importante?
É comum focar apenas na prestação mensal ao usar um simulador de financiamento imobiliário. Mas uma prestação mais baixa pode esconder:
- Prazo mais longo
- Mais juros pagos ao longo do tempo
Por isso, é importante analisar os dois indicadores em conjunto: a prestação (que afeta seu orçamento mensal) e o CET (que mostra o custo real do financiamento ao longo de todo o prazo).
Os valores apresentados são finais?
Não. Os resultados servem apenas como referência. As condições finais do financiamento dependem da análise de crédito, do seu perfil (renda, idade, score, uso do FGTS) e da proposta concreta de cada banco.
O simulador inclui IOF?
Financiamentos imobiliários no Brasil são isentos de IOF, conforme o Decreto 6.306/2007 (art. 8º, inciso III). Por isso, esse imposto não é considerado no cálculo. É uma das vantagens do crédito imobiliário em relação a outras modalidades de crédito.
Posso usar o simulador para comparar propostas de diferentes bancos?
Sim. É uma boa ferramenta para entender a ordem de grandeza das prestações e do custo total. Mas a comparação final deve ser feita com base no CET detalhado de cada proposta oficial - que o banco é obrigado a informar antes da contratação.
Este simulador substitui a análise de um consultor de crédito?
Não. Um correspondente bancário ou consultor especializado pode negociar condições, apresentar propostas de vários bancos, identificar oportunidades (como portabilidade ou uso estratégico do FGTS) e acompanhar o processo de contratação até a assinatura.
Posso alterar o financiamento no futuro?
Sim. É possível renegociar as condições, fazer portabilidade do financiamento para outro banco ou efetuar amortizações antecipadas.
Que fatores influenciam a aprovação do financiamento?
Renda, estabilidade profissional, comprometimento de renda, histórico de crédito (score) e valor da entrada.
Nota
Este simulador tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta de propostas oficiais junto às instituições financeiras.